又一“借名买房”相反判例，同案缘何不同判

    如今，很多一二线城市，如北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、厦门等城市均实施了摇号购房政策，需要摇号的均是一些限价跟二手房价倒挂比较大的网红楼盘。这些楼盘，大多具有房源套数少，参加摇号人数多，中签率低的特点，有些特别热门的楼盘，中签率低至个位数。因此，一旦摇到这样的楼盘，可以说获得的利益相当可观。

    为了增加中签率，很多购房者就有疑问，能不能找一些亲朋好友或者亲戚，多几个人参加报名，这样可以提升中签率，一旦谁中签了就跟他签订一份代持协议。这样的协议是否具有法律效力？法院是否承认和保护呢？下面通过几个司法实践中的相关判例来作解答。

    如果这样的事情发生在北京，“借名买房”的行为会被法院判决无效。真实判例，案号：（2020）京0106民初20363号，靳某与李某一案，靳某借李某名义购买自住型商品房。这类商品房销售方式与目前一些网红楼盘类似，需要以实名制方式报名审核通过后，通过参加摇号才能获取购房资格，借名购房该类房屋被法院判决无效。

    法院是这么认为的：“自住型商品房属于国家政策性保障性住房，需要具备相应资格的家庭，经过审批合格后，通过公开摇号确定选房顺序，并进行公示后才能购买。如果摇号家庭放弃选房，应由未选房的申请家庭，按照摇号顺序依次递补选房。故原告与被告之间签订的借名购买自住型商品房的协议，侵犯了其他具有购房资格的家庭的利益，违背了公序良俗，故原被告之间签订的借名买房协议无效。”

    该案经北京市二中院二审，案号：（2021）京02民终6497号，以及市高院再审，案号：（2021）京民申4116号，均维持一审判决。通过摇号获取购房资格的房屋属于带有公益性质，借名购买该类房屋有损其他购房者利益即社会公共利益，也违背了公序良俗，根据《合同法》的规定该类合同属无效合同，法院判决无效是正确的。

    如果这样的事情发生在成都，“借名摇号”的购房行为也会被法院判决无效。真实判例，案号：（2020）川0108民初8127号。该案当中双方当事人系母女关系，王某（女儿）借廖某某（母亲）名义参加摇号购买商品房。此时成都已发布《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》，全市实施摇号购房政策。王某母亲廖某某摇号中签后，双方签订代持协议，女儿王某诉至法院要求确认房屋归其所有，母亲廖某某明确表示愿意配合过户，结果却被法院驳回。

    法院是这么认为的：“《成都市司法局关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》，上述关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房的规定，属于本市房地产市场调控政策的组成部分，任何个人权利均不得凌驾于上述调控政策之上，任何商品住房开盘销售及购买均应当按照上述规定办理。本案中，王某与廖某某作为母女对案涉房屋产权归属并不存在任何争议，由于案涉房屋执行的是摇号销售政策，并非符合购房条件的人员均能够自由购买到该楼盘房屋；且执行的又是按棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人顺序先后排序摇号，廖某某作为购房人如核验为刚需家庭参加优先摇号，不等同于王某也具有被核验为刚需家庭的条件；即便王某符合购房条件，且参与摇号资格与顺序均优于或等同于廖某某，在摇号具有射幸属性情况下，王某如要作为购房人就必须遵守上述摇号购房的规定，以实名身份进行购房登记，提交用于核验的购房登记资料，经房地产开发企业核验、房产行政主管部门复核、公证机构摇号监督，在摇中后以实名签订合同，配合房地产开发企业、房产行政主管部门审查，参加整个摇号过程保证登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致，才能顺利办理到合同备案和产权登记。现王某试图通过诉讼渠道，以其为案涉房屋的实际出资人和使用人为由，要求法院将以其母亲廖某某名义参与登记购房、摇号选房、签订合同并办理产权的房屋，判决确认至本人名下，即便廖某某明确表示认可及配合，该做法客观上亦属于违反当前摇号购房需要以实名身份登记、核验、参与摇号和签订合同的规定。若该借名摇号的行为被肯定和助长，势必会扰乱到本市房地产市场调控效果和行政管理秩序。故即便王某陈述的借名摇号购房具有个人及家庭的合理原因，亦不能作为其不按照上述规定以实名参与购房登记、摇号选房、合同签订即能够取得房屋所有权的依据，应当自担相关不利法律后果。故对于所诉请求，本院不予支持。”

    借名摇号代持的行为没有得到法院的认可，法院的判决是正确的。一审结束后，双方当事人并没有再上诉。

    如果这样的事情发生在江苏，“借名摇号”的购房行为也不会得到法院的支持。《江苏法制报》在普法平台上刊登法律普及文章，“借名摇号”签订的购房合同应认定为无效，理由如下：

    借名摇号合同的实质，系为了规避实名摇号购房政策，扰乱了国家房地产市场交易的正常秩序，有损社会公共利益和其他购房人的利益。摇号购房是为了维护房地产市场交易秩序，在人多房少的情况下实现公平购房的一种方式。南京市司法局、南京市住房保障和房产局在2017年联合发布《关于做好公证机构主持摇号方式公开销售商品住房工作的通知》规定，开发企业需采取实名制方式公开接受意向报名人摇号，查验购房资格，提交公证机构备案。而借名摇号则是通过暗箱操作，将已入围选房资格的人的号码换给未入围选房资格的真实购房人，最终使未入围选房资格的购房人顺利选房购房。该通过不正当手段实现购房意图的行为，已违反了现行房地产市场交易的政策。

    但如果这样的事情发生在杭州，“借名摇号”的行为则会被法院认可。真实判例，建德市人民法院，案号：（2021）浙0182民初1433号，主审法官：张某锋。杨某借用他人首套房的名义参加杭州市两万人摇的网红楼盘“创世纪”，诉至法院后，法院判决借名摇号的代持协议合法有效。杭州市中院二审后维持原判，案号：（2021）浙01民终10093号，民五庭主审法官：张某文。浙江省高院也认可一二审的判决，驳回了当事人的再审申请，案号：（2022）浙民申2028号。

    据当事人透露，浙江高院民一庭主审法官吴某明在审理该案询问过程中认为“虽然杭州市实施了《关于商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，但该政策并非法律法规，只要购房者具备当地的购房资格，就可以借用他人名义进行摇号”。

    可见，同样是“借名摇号”买房的案例，杭州市法院及浙江省高院的判决结果与北京、成都及江苏省的判决或者司法观点截然不同，即法院由来已久的“同案不同判”现象。且对于地方政府发布的关于“摇号购房政策”的解读，杭州地区法院甚至是浙江省高院也与其他地区法院存在完全相反的观点。

    自2020年最高法328号案件判决违反政策的借名买房合同无效以后，多数地方的法院均认为违反政策的借名买房合同无效。业内人士认为，借名买房行为本身具有一定的复杂性，涉及到购房资格、国家限购政策及地方政府的摇号购房政策等多重因素，涉及到的面广且社会影响大，如何在这一领域实现统一裁判尺度及司法理念与导向，如何去平衡法院判决与地方政府购房政策之间的关系，是法院亟待面对与解决的问题。   （王律）

   来源：晨报资讯