是先交清房款还是先交房？江西萍乡一仲裁委裁决引发争议

 因逾期交房，江西省萍乡仲裁委员会裁决萍乡市万新小城镇开发有限公司（以下简称万新公司）向20户购房业主交付房屋，同时承担共计100余万元的违约金。记者调查发现，上述逾期交房纠纷裁决背后，是买受人按照合同约定如期交纳房款后拿房，还是开发商履行交房义务后再收取尾款成为该案争议焦点。

万新公司负责人孙某表示，根据合同约定，买受人必须将房款全额和其他约定应付款（含违约金）交至卖方指定账户，方可交房。而上述20户买受人在没有如期缴纳房屋首付款或者全款的情况下，通过裁决方式获得房屋，这一结果违背了法律公平公正的基本原则。

12月21日，萍乡仲裁委员会一名工作人员在电话中向尚法新闻回应称，如对仲裁结果不满，可以向法院申请撤销裁决。

买家逾期付款卖家被裁决违约

2020年7月9日，韩某萍、王某义（系夫妻，买受人）向萍乡仲裁委员会（以下简称萍乡仲裁委）申请仲裁，请求裁决万新公司立即向其交付萍乡经济技术开发区万新管理处玫瑰园（现改名为学府湖畔）小区房屋，并支付逾期交房违约金。

仲裁申请书显示，双方于2014年6月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人应在2014年6月21日一次性付清房款395760元，逾期付款则需要缴纳违约金，房屋交付时间为2015年10月30日。后因万新公司没有按时交付房屋，双方又于2016年1月签订补充协议书，约定在2016年10月30日前交房，并就违约金一事进行明确。但截至申请仲裁之日，万新公司并没有按约交付房屋和支付违约金。

对于仲裁申请书所述事实，万新公司并不认可。

该公司负责人孙某表示，根据合同补充协议第三条约定：买受人必须将房屋全款和其他约定应付款（含违约金）交至卖方指定账户，方可交房，未交清前，卖方有权暂不交房和配合办证。

“作为买受人，上述两人的购房款不是直接交给万新公司，而是交给实际施工人钟某，且少交了7614元。”孙某介绍称，钟某于2015年1月31日向万新公司提出抵扣工程款申请，即便申请折抵成立，万新公司也是在折抵当天才收到购房款，依据合同约定，买受人逾期付款违约在先。

就在双方各持己见的时候，2021年5月25日，萍乡仲裁委作出裁决书，裁决万新公司向两人交付房屋，并支付逾期交房违约金。

萍乡仲裁委认为，合同签订后，上述两人虽未直接将涉案房屋的购房款交给万新公司，但将该款交给钟某，钟某已将该预收购房款向万新公司抵扣了工程进度款。并且万新公司事后出具了相应数额的房款收据。

至于少交7614元，萍乡仲裁委不予支持，认定“万新公司至今未履行合同义务，其行为已构成违约，应当依法交付房屋，并承担逾期交房的违约责任。”

此外，裁决书指出，根据合同约定，买受人应于2014年6月21日一次性支付全部购房款，而实际支付的时间是2015年1月31日，其行为已构成违约。万新公司自2014年6月22日起有权向其主张逾期支付房款的违约金，但因目前已超过三年仲裁时效，不予支持。

资料显示，2012年6月，万新公司和江西省第六建筑工程有限公司（以下简称六建公司）签订协议，约定玫瑰园小区工程由六建公司承保承建。2013年8月，由于其他实际施工人的退场，六建公司于2013年9月又与万新公司签订补充协议，自此，实际施工人改为钟某。

后钟某挂靠江西省建筑安装工程公司（以下简称建安公司），建安公司、六建公司和万新公司签订工程施工合同书。2015年1月31日，钟某用建安公司玫瑰园项目部签章了《钟某直接预收玫瑰园一期5幢购房户房款名单》，名单显示，共预收黎某等20户购房人房款3745472元，并就预收房款向万新公司申请抵扣工程进度款。

孙某告诉记者，钟某是在2015年1月31日才向万新公司提出冲抵工程款一事，但是他却在2014年6月就和业主签订了合同，生活常理和正常思维逻辑上均是站不住脚的。

“即便双方认可冲抵工程款，那也应该先就具体冲抵多少数额、如何冲抵等一系列问题进行明确，而不是钟某说冲抵就冲抵。此外，根据江西省高级人民法院（以下简称江西省高院）今年的终审判决，结论是钟某还需向万新公司支付款项，也就是说，万新公司根本不欠钟某工程款，钟某根本没有抵扣进度款的资格。既然没有授权卖房，又不欠其工程款，钟某凭什么将20套房屋对外售出？”孙某说。

据了解，2017年中旬，万新公司向萍乡市中级人民法院（以下简称萍乡中院）起诉钟某、建安公司和六建公司，请求判令被告赔偿损失以及延误工期违约金等。

2020年12月25日，萍乡中院判决万新公司向钟某支付工程款及退场遗留材料折价款共计5448892.47元和利息；钟某则需向万新公司支付赔偿损失和未开票部分的税款共计1372122.61元，建安公司和六建公司承担连带责任。

后因不服萍乡中院一审判决，万新公司、钟某、建安公司均向江西省高院提出上诉。2021年6月21日，江西省高院作出（2021）赣民终346号判决书，判决撤销一审判决的第三项、第四项；变更万新公司向钟某支付款项为“工程款197681.9元及利息”；变更钟某支付万新公司款项为“赔偿未提供原始施工资料导致鉴定费用损失和未开票损失合计1862104.05元，建安公司和六建公司承担连带责任。”

图为钟某向业主提供的收据

值得注意的是，业主出示的房款交纳收款收据显示，早在2013年12月，钟某就收取了部分业主的房款，收据上盖有建安公司玫瑰园项目部印章，而此时案涉房屋才开始承建，并未取得房屋预售证。

半数买受人被认定存逾期付款行为

据了解，除韩某萍、王某义外，名单中的其余19户也就万新公司逾期交房一事提起仲裁，且均获得萍乡仲裁委支持，万新公司需支付的违约金数额从48480.60元到182757.38元不等。

面对这一裁决结果，孙某十分委屈，尤其不理解裁判的逻辑。她强调，明明是名单中的20户买房人未按约定时间交纳房款，违约在先，萍乡仲裁委却裁决出卖人支付违约金。“付款和交房难道不分先后？合同一直在履行中，付款违约诉请过了时效，交房诉请就有时效？这违背了法律公平公正的基本原则。”

图为萍乡仲裁委作出的裁决内容

尚法新闻梳理裁决书发现，20户买房人中至少10户被萍乡仲裁委认定实际付款时间迟于约定时间，构成违约，但因万新公司主张支付逾期付款违约金已过时效不予支持。

以买受人谢某德、刘某艳为例，裁决书显示，万新公司指责两人为掩盖未支付首付款中的96560元这一事实，多次作虚假陈述。在万新公司拿出钟某收其50000元的收款收据及相关借条等材料后，两人谎称系钟某单方面制作，与案件无关。而在萍仲裁字（2020）第102号案中，两人又辩称该96560元是以抵账的方式向万新公司支付的，万新公司开具的收据便是对抵账和变更方式的认可。

“由于两人隐瞒了对自己不利的证据，致使仲裁庭对事实的判断、是非的认定以及责任的划分等出现了与实际不相符的情况，最终仲裁结果颠倒。”孙某说。

买受人肖某告诉记者，裁决结果出来后，他便向法院申请强制执行，但因为裁决中没有明确如何执行，法院也没办法执行下去。

“按照合同，正常交付时间是2015年10月30日，但由于万新公司的拖延，到现在也没有向我交付房屋。”肖某表示，虽然购房款交给了钟某，但是收据、发票是万新公司开具的，这就表明万新公司是知晓并默认该情况。

肖某认为，因如今开发商不愿意交房的主要原因是建设过程中由于设计变更导致目前备案的房屋面积比之前合同上的房屋面积多一点，因此开发商要求补齐面积差房款，但业主不能接受，“因为变更前并没有告知我们。”

对此，孙某回应称，2015年1月28日，20户业主抱着购房合同将其堵在售楼部的二楼会议室，强迫其开具收取房款的收据。孙某说，当时楼下民工闹事在索要工程款，这时钟某与曾某一同出来圆场，表示先将合同备案后就有钱付工程款了。

“2015年1月31日，钟某拿着上述购房名单表格，并带着20户业主来找我开具收据，说是抵工程款，迫于压力，我被迫开了收据。至于设计变更会造成房屋面积差的事，在2015年5月初就告知了该20户买受人。”孙某称。

资料显示，因萍乡市规划局开发分局面积变更规划意见以及萍乡市政府文件，玫瑰园小区施工期间进行了设计变更。

同为买受人的刘某萍表示，当初钟某联系他们这些业主的时候，声称万新公司欠他的工程款，从他这里缴款可以享受一些折扣，比如每平方米可以比售楼部低四、五百元，随后钟某带着业主去售楼部看房。

“我们是在售楼部买的房子，所有手续都是售楼部工作人员帮着办理的，而且合同还在房管局备了案，现在怎么说是我们逼迫的呢？”刘某萍透露，近年来随着萍乡房价的上涨，万新公司是想把房屋收回去然后重新出售。

刘某萍说，目前此事已经过仲裁，希望万新公司尽快把房屋和违约金交付给他们。“我们是和售楼部小姐确认后得知这个钱可以抵房款，才把钱交给钟某，这个情况万新公司是知晓的，不然也不会开具收据给我们。至于钟某和万新公司抵扣多少工程款，是他们的事情，和我们业主无关。此外，由于设计变更导致房屋面积增大，万新公司要求业主全额补款，可是变更之前万新公司并没有将该消息告诉业主，如果当初告知，我可能就不在这里买房了。“

此外，因质疑建安公司玫瑰园项目部印章存在伪造，万新公司已向萍乡市公安局开发区分局（以下简称萍乡公安局开发分局）报案。2020年10月14日，该局作出立案告知书，认为符合立案标准并进行侦查。

“钟某在萍乡公安局开发分局做的笔录显示，他承认上述印章并未进行备案。”孙某表示，如此重要的事实却被萍乡仲裁庭选择性看不见，“难道在买卖合同中作为出卖人只有义务没有权利？”

孙某告诉记者，在万新公司和钟某所有的一期业务往来中，压根没有建安公司玫瑰园项目部这个部门，更别说该项目部的印章了。“这个印章根本不存在，是钟某私刻的，而且在钟某与其他建筑公司的工程款纠纷案件中，多家建筑公司也就该印章质疑过，报警过，但没有立案。”

对此说法，钟某并不认可，称“万新公司是在恶人先告状。”

据钟某介绍，由于万新公司资金断裂，建设初期便是他垫资，目前垫资的工程款约三千多万，万新公司支付了一千多万，差不多还欠他工程款一千二百多万。至于被指伪造建安公司玫瑰园项目部印章一事，钟某表示，首先这个章对公司并没有造成损失，其次该印章是项目内部使用，不需要备案的，所以根本不存在伪造一说。

关于万新公司主张的没有按照合同收齐业主的首付款或者全款这一情况，钟某称，他在收取房款的时候确实和合同约定存在差价，但这部分损失他自己承担，万新公司在抵扣工程款的时候可以按照合同上的约定进行抵扣。“二十户业主向我付款这一情况万新公司是认可的，相关手续是有该公司法人、总经理签字的，而且业主的贷款也是由万新公司收取的。根据仲裁结果，万新公司确实存在逾期交房的行为。”

12月20日，萍乡公安局开发分局李姓警官在电话中向尚法新闻回应称，“我们这边不接受采访，如有问题，可以联系萍乡市公安局。”

律师：仲裁要遵循公平合理原则

针对萍乡仲裁委关于上述系列房屋买卖合同纠纷案的裁决，北京市荣德律师事务所律师张翔表示，仲裁法第七条规定：“仲裁应当根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷。”按照此规定，仲裁要以事实为根据，做到事实清楚，证据充分、确实，不要出现仲裁裁决事实不清，或者是认定事实的主要证据不足，或者是裁决所根据的证据是伪谁的，或者是当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的情形。

“关于首付款是否缴清的问题上，钟某确认只缴纳了首付款的部分而并非全部，但仲裁庭仅采信了买受人提供的收据证据，而在民间借贷纠纷案件中，除了要提供收据之外，还需要提供付款凭证，这一证据买受人并未提供。”张翔律师表示，买卖合同的本质属性是双务合同而不是单务合同，在买受人首付款没有付清的情况下要求出卖人履行交房义务，这违反了公平原则，且存在先入为主的观念。

张翔律师指出，仲裁要符合法律规定，遵循公平合理原则，对当事人各方必须公平对待，在程序进行中的各个阶段应予每一方以陈述其案情的充分机会，当事人一方提交仲裁庭的一切文件或资料应同时送给对方，仲裁要公平合理，不要出现有显失公平的情形。

2020年10月24日，万新公司向萍乡中院提交了《不予执行申请书》。认为仲裁员在仲裁时有徇私舞弊，枉法裁决行为；且执行该裁决违背社会公共利益，创造了不用交钱即可以公权力强制交出买卖标的物的先河，有悖于公序良俗和交易习惯。

经审查，萍乡中院裁定驳回万新公司申请不予执行的请求。

12月21日，萍乡仲裁委一名工作人员在电话中向尚法新闻回应称，如对仲裁结果不满，可以向法院申请撤销裁决。

据了解，为进一步解决纠纷，目前20户中已有7户买受人和万新公司签订补充协议，双方就房屋面积差房款的支付另外达成了协议，没有依据仲裁裁决书去执行。

来源 | 尚法新闻